Wenn der Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses wechselt, hat der neue Eigentümer laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Pflicht, die Immobilie zu sanieren. Diese Sanierungspflicht gilt bei einem Eigentümerwechsel jeder Art: Bei einem Kauf, bei einer Erbschaft und auch bei einer Schenkung.
In der Sanierung sind verschiedene Massnahmen enthalten. Ob es sich bei der Immobilie um ein Einfamilienhaus oder um eine Eigentumswohnung handelt, ist das Ziel der Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich, diese energieeffizienter zu machen.
Diese Sanierungsmaßnahmen müssen laut Gebäudeenergiegesetz innerhalb von zwei Jahren durchgeführt werden.
Was am Haus muss saniert werden?
Unter die Sanierungspflicht des Gebäudeenergiegesetz fallen drei Sanierungsmaßnahmen an einer Bestandsimmobilie:
- Ist die Wohnung beheizt, der Dachraum aber nicht ausgebaut und nicht beheizt, muss der Eigentümer die oberste Geschossdecke dämmen, die beide Räume voneinander abgrenzt. Statt einer Dämmung der Geschossdecke kann auch das Dach gedämmt werden. (§ 47 GEG).
- Der Eigentümer muss Heizungen modernisieren, indem er Standard- und Konstanttemperaturkessel austauscht. (§ 72 GEG) Ein Heizkessel kann zum Beispiel durch eine Wärmepumpe als Heizung ersetzt werden.
- Bei ungedämmten Heizungs- und Warmwasserrohren (warmwasserführenden Rohren) und Armaturen in unbeheizten Räumen muss auch eine Dämmung stattfinden (§ 71 GEG).
Wie finanziere ich die Sanierungsmaßnahmen?
Eine gute Nachricht für neue Hauseigentümer oder Wohnungseigentümer: Es gibt verschiedene Stellen, die Sie bei der Sanierung ihrer Bestandsimmobilie finanziell unterstützen.
Fördergelder für energetische Sanierungen werden national sowohl vom BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) als auch von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergeben. Dabei vergibt das BAFA Zuschüsse und die KfW Modernisierungskredite.
Die wichtigsten Förderprogramme des Bundes zur Sanierung von Gebäuden werden in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zusammengeführt. Neben nationalen Programmen gibt es auch regionale Fördergelder, wie zum Beispiel für Hamburg von der IFB.
Um genau informiert zu sein, welche Modernisierungskredite und Fördergelder Sie für Ihre Sanierung beantragen können, ist es am besten, einen Energieberater zu beauftragen. Dieser wird sich Ihre Immobilie und die Sanierungsmaßnahmen anschauen und Ihnen unter anderem sagen, was die nächsten Schritte in Sachen Fördergelder sind. Auch die Energieberatung selbst kann durch Fördergelder und Modernisierungskredite unterstützt werden.
Was passiert, wenn ich der Sanierungspflicht nicht nachkomme?
Führen Sie als neuer Hauseigentümer die oben genannten Maßnahmen nicht innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel durch, müssen die laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) ein Bußgeld bezahlen. Dieses Bußgeld kann bis zu 50.000 Euro betragen.
Ob Sie als Eigentümer Ihrer Sanierungspflicht nachgekommen sind, wird von einem bevollmächtigten Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau überprüft. Auch im Energieausweis Ihrer Immobilie Energieausweis, der ebenfalls Pflicht ist, kann man sehen, welche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden und welche nicht.
Gibt es so etwas wie eine Zwangssanierung?
Eine Zwangssanierung kann nicht stattfinden. Wenn die Sanierungspflicht eingehalten wird, muss zwar ein Bußgeld bezahlt werden, es wird aber nicht zwangsmäßig eine Sanierung des Hauses oder der Eigentumswohnung durchgeführt. Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet hier zwischen einer Pflicht und Zwang.
Was gibt es für Ausnahmen bei der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel?
In einigen Fällen gilt die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel nicht oder nur eingeschränkt. Die Ausnahmen sind folgende:
- Der neue Eigentümer des Hauses ist Langzeit-Eigentümer und das Ein- oder Zweifamilienhaus wurde bereits vor dem oder am 1. Februar 2002 bewohnt.
- Die Immobilie ist NICHT ein Mehrfamilienhaus, wurde vererbt und der Erbe hat die Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt. Diese Regelung gilt also für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser.
- Die Immobilie steht unter Denkmalschutz. Hier gelten nicht die gleichen energetischen Voraussetzungen wie für Häuser, die nicht unter Denkmalschutz stehen, weshalb eine Sanierung nicht nötig ist, um das Haus den Standards anzupassen.
- Der Eigentümer kann Unwirtschaftlichkeit der vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen nachweisen (Die Massnahmen würden sich nicht lohnen)
Ausnahmen bei gewissen Sanierungsmaßnahmen
Es gibt auch Fälle, in denen nicht die ganze Sanierungspflicht entfällt, gewisse Maßnahmen aber eingeschränkt sind. Dies ist der Fall bei Heizkesseln, die nach 1991 eingebaut wurden, wenn diese noch nicht 30 Jahre als sind: Erst nach der 30-jährigen Frist müssen sie ausgetauscht werden. Außerdem gilt für Niedertemperatur- und Brennwertheizungen die Sanierungspflicht nicht. Auch nicht von der Sanierungspflicht betroffen ist die Fassade des Hauses.
